Часто задаваемые вопросы | Адвокат

Часто задаваемые вопросы

Согласно 214 фз, в случае нарушения застройщиком срока сдачи квартиры, предусмотренного договором, с застройщика в пользу дольщика подлежит взысканию неустойки за весь срок просрочки в том случае, если в момент обращения в суд застройщик не был признан банкротом. Причем, госпошлина за обращение в суд рассчитывается от цены ДДУ за вычетом 1 000 000 рублей.

Как правило, ответ на вопрос выплачивает ли застройщик неустойку, зависит от нескольких факторов. Так, ключевое значение имеет финансовое состояние застройщика и длительность нахождения на строительном рынке. Кроме того, большое значение имеет стадия строительства конкретного объекта, а также  наличие у застройщика иных объектов строительства.

Обязательного досудебного порядка урегулирования спора о взыскании неустойки законом не предусмотрено, таким образом, направлять в адрес застройщика досудебную  претензию с требованием о выплате неустойки нет необходимости. В то же время удовлетворение застройщиком требования о выплате неустойки в добровольном порядке существенно сократит время получения неустойки и расходы, связанные с обращением в суд.

Специальных правил написания заявления в суд на застройщика закон не предусматривает. Заявление в форме иска составляется в свободной форме. В то же время, закон предъявляет ряд требований к содержанию искового заявления, и в случае не выполнения данных требований в лучшем случае его оставят без движения, а в худшем вернуть подателю.

Nнеустойка = Sцена договора*(если физик, то 1/150, если юрик 1/300)*SRставка рефинансирования* DPколичество дней просрочки.

Еще один момент, расчет производится с учетом изменения ставки рефинансирования. То есть, если период просрочки значительный, то расчет в каждом периоде необходимо производить исходя из действующей ставки в расчетный период.

В какой суд подавать исковое заявление на застройщика зависит от существа исковых требований. Например, при обращении в суд с требованием: о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, устранении недостатков качества жилого помещения,  дольщик может обратиться как по месту своего места жительства, так и по месту нахождения застройщика. По спорам связанным с признанием права собственности на квартиру, иск подается исключительно по месту нахождения объекта недвижимости. В том случае, когда в отношении застройщика введена процедура банкротства все споры в отношении данного застройщика рассматриваются соответствующим арбитражным судом.

Срок давности по взысканию неустойки за нарушение срока передачи квартиры застройщиком составляет три года. Срок исковой давности в три года носит общий характер, и специально  214 фз не устанавливается.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатации застройщик направляет дольщику уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости ее принятия дольщиком.

При получении данного уведомления дольщик должен приступить к приемке квартиры, то есть принять квартиру или отказаться в ее приема. В случае уклонения дольщика от приемки квартиры застройщик имеет право составить односторонний акт и в этом случае обязанность застройщика по передачи квартиры считается выполненной.

При приемке квартиры существует два основных подхода. В первом случае, дольщик подписывает акт приема-передачи квартиры без замечаний, как правило, с указанием, что он никаких претензий к качеству передаваемой квартиры не имеет. Во втором случае акт прима-передачи дольщиком не подписывается, но при этом составляется дефектная ведомость (или какой либо иной документ, отражающий замечания к качеству передаваемой квартиры).

В первом случае, дольщик может преступить к регистрации права собственности на принятую квартиру, начать отделочные работы или продать после регистрации права собственности. Здесь важно отметить, что приемка квартиры «без замечаний» не лишает дольщика права в дальнейшем обратиться к застройщику с требованием устранить все имеющиеся недостатки.

Во втором случае, время передачи квартиры дольщику увеличивается на время устранения указанных дольщиком недостатков. После чего, застройщик снова предлагает дольщику принять квартиру.

Вступление в наследство на право требования по ДДУ осуществляется в общем порядке путем подачи соответствующего заявления нотариусу по месту открытия наследства. По прошествии шести месяцев после открытия наследства, нотариус выдает свидетельство на право требования по ДДУ в соответствии с причитающейся наследнику долей.

Соглашение с застройщиком о неустойке стоит подписывать, если сумма неустойки и срок выплаты устраивает дольщика. Соглашение о неустойке значительно сократит время получения неустойки, так как с момента обращения в суд и до фактического получения неустойки может пройти значительное время.

В случае несвоевременной оплаты по ДДУ дольщик несет ответственность согласно 214 фз. Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки

При принятии решения о расторжении ДДУ стоит обязательно обратиться к юристу, так как последствия отказа от исполнения ДДУ со стороны дольщика могут негативно сказаться на самом дольщике.

Так, дольщик в праве отказаться от исполнения ДДУ в любое время по основаниям не связанным с нарушением застройщиком условий ДДУ при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства необходимо подать в арбитражный суд, по месту нахождения застройщика, заявление о включении в реестр требований кредиторов. В противном случае, при признании застройщика банкротом, дольщик, чье право требования по ДДУ не было установлено, полностью утрачивает право на получение квартиры или внесенных по ДДУ денежных средств.

В случае выявления строительных дефектов при приемке квартиры застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты в разумный срок. Под разумным сроком надо понимать время, необходимое специализированной организации (организация, осуществляющая деятельность в области производства строительных работ) для устранения выявленных  дефектов в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Заявлять требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры можно в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику.

Что бы не стать обманутым дольщиком, до подписания ДДУ стоит обратиться к специалистам в области долевого строительства специализирующимся на данной проблематике и желательно имеющим большой практический опыт в данной сфере. Даже при простом ознакомлении с предлагаемым застройщиком ДДУ можно с большой долей вероятности сделать вывод о добросовестности застройщика и перспективе строительства данного объекта.

При получении одностороннего акта прима-передачи объекта долевого строительства дольщик имеет возможность подать документы на регистрацию права собственности на квартиру. Односторонний акт приема-передачи квартиры направляется в адрес дольщика  в случае уклонения дольщика от приемки квартиры.

Право собственности на квартиру в новостройке возникает с момента государственной регистрации. Государственная регистрация права осуществляется соответствующими государственными органами в заявительном порядке.